قوانین پیش فروش ساختمان از موضوعات مهم در زمان خرید ملک هستند که هر خریداری باید با آنها آشنایی کامل داشته باشد. با توجه به شرایط افزایش قیمت مسکن، پیش خرید به یک راهکار موثر برای کاهش فشار مالی و پرداخت هزینه به صورت اقساط تبدیل شده است. اما در صورت عدم آگاهی از مقررات و قوانین پیش فروش، ممکن است با خسارتهای سنگین، مشکلات حقوقی و یا کلاهبرداری مواجه شوید. به همین دلیل در این مقاله به قانون پیش فروش ساختمان و کلیه نکات ضروری مربوط به آن به زبانی ساده و کاربردی خواهیم پرداخت تا با استفاده از آنها بتوانید تصمیمی مطمئن و آگاهانه بگیرید.
پیش فروش ساختمان یعنی چه؟
به طور کلی پیش فروش به معنای فروش چیزی پیش از تکمیل بوده و بدین معنی است که ملک یا آپارتمان مورد نظر همچنان در حال ساخت است. در این حالت تنها بخشی از مبلغ ملک توسط خریدار به عنوان پیش پرداخت به فروشنده داده خواهد شد و مابقی مبلغ نیز به صورت اقساط و تا زمان تکمیل به مرور پرداخت میشود.
مرکز آزمون دادرز برای شروع آزمون و مشاهده کارنامه تحلیلی کلیک کنید. آزمون تکدرس، آزمون جامع، کارنامه و تحلیل عملکردبه گفته کارشناسان حقوقی، قرارداد پیش فروش یک سند حقوقی مهم محسوب میشود و بیتوجهی به جزئیات آن میتواند منشاء اختلافات حقوقی باشد.
قوانین ۲۵گانه پیش فروش ساختمان کدامند؟
قوانین تصویب شده در مورد پیش فروش ساختمان علاوه بر کمک به سازندگان برای مدیریت بهتر هزینهها، به خریداران در داشتن یک ساختمان یا آپارتمان جدید بدون مواجهه با مشکلات نیز کمک میکنند. در ادامه به آخرین اصلاحات قانون پیش فروش ساختمان و شرح آنها خواهیم پرداخت.
قانون ۱ از قوانین پیش فروش ساختمان
طبق این ماده از قوانین پیش فروش ساختمان هر قراردادی که در آن مالک متعهد به احداث واحد ساختمانی در زمین مذکور شده و در نهایت باید مالکیت واحد ساخته شده پس از تکمیل را در اختیار فرد دیگری قرار دهد، به عنوان پیش فروش ساختمان شناخته میشود. البته در این قانون تبصرههایی مانند پیش فروش ساختمان در زمینی که متعلق به دیگری است یا افراد مستاجر در زمینهای دولتی یا وقفی نیز در نظر گرفته شده است.
دورههای ویدیویی دادرز مشاهده دورههای آموزشی دادرز آموزش ویدیویی گامبهگام با اساتید مرکز آزمون
ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان
دیگر قانون مربوط به پیش فروش ساختمان، ذکر موارد ضروری زیر به صورت واضح در قرارداد است تا بتوان قرارداد را به رسمیت شناخت.
ابزار رایگان دادرز برای محاسبه سریع درصد آزمون وکالت کلیک کنید. درصد خود را بزنید و همین حالا نتیجه را ببینید.- نام و مشخصات طرفین قرارداد شامل افراد حقوقی یا حقیقی.
- ذکر پلاک ثبتی و مشخصات دقیق ملک یا ساختمان احداث شده.
- بیان شرایط و امکانات ساختمان مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه و… به صورت دقیق.
- درج مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند موقعیت ملک، مساحت کل همراه با زیربنا و کاربری.
- بیان قیمت ساختمان یا تعیین تعداد اقساط و نحوه پرداخت.
- متن پروانه ساختمانی معتبر در صورت صدور باید پیوست گردد.
- زمان دقیق تحویل واحد ساختمان.
- تعیین شرایط مربوط به چگونگی و میزان خسارات، قراردادهای بیمه و تضمینها.
- بیان شرایط مربوط به تغییر قیمت یا تغییر مشخصات ساختمان.
- تعیین داوران پروژه.
- تعهدات پیش فروشنده در زمینه انجام مراحل قانونی و در رابطه با پروانه ساخت.
قانون سوم
پیش فروش و قرارداد واگذاری مربوط به پروژههای ساختمانی باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردیده و خلاصه آن به اداره ثبت اسناد ارسال شود.
ماده چهارم از قوانین پیش فروش ساختمان
سند پیش فروش ساختمان تنها در صورتی اعتبار خواهد داشت که مدارکی از جمله سند رسمی مالکیت با حق احداث بنا، شناسنامه فنی مستقل برای واحدها، بیمه نامه، رعایت قوانین ساخت و استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک به دفاتر رسمی اسناد تحویل داده شود.
قانون پنجم
طبق قوانین پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری تعهدات و حقوق مربوط به آن در دفاتر اسناد رسمی باید همراه با پرداخت هزینه حق الثبت و حق التحریر باشد.
قانون ششم
در صورتیکه پیش فروشنده نتواند در تاریخ مقرری که در قرارداد ذکر شده، واحد پیش فروش شده را در اختیار پیش خریدار قرار دهد، باید جریمه پرداخت کند.
قانون هفتم از قوانین پیش فروش ساختمان
در صورت افزایش مساحت ساختمان تا ۵ درصد بیشتر از زیر بنای ذکر شده در قرارداد، طرفین حقی برای فسخ قرارداد پیش فروش نخواهند داشت. در صورت بیشتر شدن این رقم، خریدار میتواند فسخ قرارداد را به صورت یک طرفه انجام دهد. همچنین اگر مساحت واحد پیش فروش کمتر از ۹۵ درصد از متراژ قید شده در قرارداد باشد نیز این حق برای پیش خریدار وجود دارد.
قانون هشتم
در صورت بروز تخلف توسط پیش فروشنده در هر کدام از مواد قرارداد، خریدار میتواند قرارداد را فسخ نماید. در این حالت ممکن است پیش فروشنده برای مصالحه طرفین ملزم به پرداخت خسارت شود.
قانون نهم قوانین پیش فروش ساختمان
پیش فروشنده باید مسئولیت خود در قبال عدم رعایت ضوابط قانونی و خسارات مربوط به آن را بیمه کند. اگر بیمه مبلغی کمتر از مبلغ خسارت پرداخت کند، فروشنده مسئول پرداخت مابقی خسارت است.
قانون دهم
در صورتی که خریدار از بانک تسهیلات دریافت کند، مبلغ تسهیلات به صورت مستقیم از طرف بانک به حساب فروشنده واریز خواهد شد، در مقابل بانک مالکیت سهم خریدار را به عنوان تضمین برای خود ثبت مینماید.
قانون یازدهم
این قانون به عنوان یکی از مهمترین مفاد در قوانین پیش فروش ساختمان محسوب شده و طبق آن پیش خریدار حتماً باید حداقل ۱۰ درصد مبلغ ساختمان پیش فروش شده را در زمان تنظیم سند قطعی پرداخت کند.
ماده دوازدهم از قوانین پیش فروش ساختمان
اگر روند ساخت مطابق با قرارداد پیش نمیرود، پیش خریدار میتواند تا زمان عدم ارائه تاییدیههای مهندس ناظر مبنی بر پیشرفت کار، نسبت به پرداخت اقساط خودداری کند.
ماده سیزدهم
خریدار پس از پایان ساخت و با توجه به اقساط پرداخت شده، مالک ساختمان پیشفروششده بوده و با پایان یافتن زمان قرارداد و تکمیل پروژه میتواند از طریق مدارکی که در اختیار دارد، برای دریافت سند رسمی به دفترخانه مراجعه کند. اگر فروشنده طی ۱۰ روز پس از اعلام رسمی دفترخانه برای تنظیم سند مراجعه نکند، دفترخانه امور انتقال سند به خریدار را طبق قانون انجام خواهد داد.
قانون چهاردهم از قوانین پیش فروش ساختمان
با پایان یافتن قرارداد و عدم تکمیل پروژه و یا باقی ماندن تنها ده درصد از مراحل پیشرفت آن، خریدار حق دارد با در نظر گرفتن شرایط و قبول آن، برای تنظیم سند رسمی سهم خود در دفاتر اسناد رسمی اقدام کند. برای کسب اطاعات بیشتر، نقش تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش در معاملات ساختمان چیست؟ را بخوانید.
قانون پانزدهم
طبق مواد مهم قانون پیش فروش ساختمان، قبل از انتقال رسمی و قانونی ساختمان به خریدار، امکان توقیف عرصه و اعیان ملک پیش فروش شده، اقساط یا مبالغ پرداخت شده به نفع فروشنده وجود ندارد.
قانون شانزدهم
در صورت تاخیر یا کوتاهی در پرداخت اقساط، فروشنده میتواند به دفاتر اسناد رسمی به صورت کتبی اطلاع داده و اخطاریهای برای خریدار صادر کند که طی آن باید ظرف یک ماه قسط پرداخت شده و در صورت عدم توجه، قرارداد فسخ شود.
قانون هفدهم
طبق این ماده از قوانین پیش فروش ساختمان، در صورتی که پیش خریدار راضی باشد، میتوان بخشی از تعهدات فروشنده را بدون منع قانونی واگذار کرد.
ضمنا اگر به مباحث قانون مدنی علاقهمند هستید یا قصد دارید به این قوانین مسلط شوید، میتوانید دوره جامع آیین دادرسی مدنی را تهیه کنید.
قانون هجدهم
در صورت نیاز به انتقال حقوق و تعهدات خریدار به فرد دیگر بدون رضایت فروشنده، این انتقال مشمول پرداخت بها و عوض قرارداد خواهد بود.
قانون نوزدهم از قوانین پیش فروش ساختمان
قرارداد پیش فروش باید پس از پایان ساخت و انجام تعهدات فروشنده و در زمان انتقال ملک به خریدار، به صورت قانونی به دفترخانه اسناد تحویل داده شود.
قانون بیست و دوم
در زمان صدور پروانه ساختمان، شناسنامه جداگانه برای هر ملک یا واحد آپارتمان شامل مشخصات دقیق و ملحقات آن توسط شهرداری ارائه میشود.
قانون بیست و سوم
پیش فروش ساختمان یا آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی یا انتشار آگهی بدون مجوز، اقدامی غیرقانونی بوده و مشمول حبس یا پرداخت جزای نقدی خواهد بود.
قانون بیست و چهارم
طبق این قانون، مشاورین املاک حق تنظیم قرارداد پیش فروش نداشته و این کار باید تنها توسط دفتر اسناد رسمی انجام شود.
قانون بیست و پنجم از قوانین پیش فروش ساختمان
این قانون ضرورت اجرای آیین نامه قوانین پیش فروش آپارتمان را بیان میکند که قبلا الزام اجرای آن توسط شورای نگهبان تأیید شده است.
موارد مهم در زمان تنظیم قرارداد پیش خرید ساختمان و جلوگیری از تخلف
| راههای اطمینان از اعتبار مجوز پیش فروش
|
بررسی سند مالکیت
تطابق مشخصات مالک و سازنده با اسناد. پروانه ساختی که معتبر بوده و تخلفی نداشته باشد. بررسی وضعیت حقوقی ملک از نظر توقیف، دعاوی یا رهن.
|
| بررسی صلاحیت فروشنده در قوانین پیش فروش ساختمان | پیش از انجام پیش خرید باید رزومه فروشنده بررسی شود و در صورت داشتن صلاحیت و سوابق مناسب، قرارداد صورت گیرد. |
| تضمین های مهم برای دریافت از سازنده
|
ضمانتنامه بانکی یا وثیقه معتبر
بیمه نامه مربوط به تضمین کیفیت دریافت تعهدات رسمی به صورت مکتوب ثبت تضمینها در قرارداد |
| پرداخت مبالغ و اقساط | تاریخ مبالغ پرداختی باید مشخص باشد. پرداختیها در تاریخهای معینشده و طبق پیشرفت پروژه انجام شود. |
دادرز همراه همیشگی شما در دعاوی حقوقی و کیفری
آکادمی دادرز، با تجربه و تخصص خود، علاوه بر تدریس دروس آزمون وکالت، حامی همیشگی شما در دعاوی کیفری، حقوقی و خانواده خواهد بود. وکلای مجرب این مجموعه با تبحر خاص در امور تجاری و قراردادها، ضامن حقوق شما در دادگاهها هستند. همچنین شما میتوانید منابع و کتابهای تخصصی مربوط به آزمونهای حقوقی، وکالت و قضاوت را از سایت دادرزبوک تهیه کنید.
سوالات متداول
1. اقدامات مهم در صورت تاخیر در تحویل کدامند؟
خریدار میتواند بابت تاخیر خسارت دریافت کرده و یا طبق مفاد قانونی قرارداد را فسخ کند.
2. آیا قرارداد پیش فروش باید در دفترخانه ثبت شود؟
بله. طبق قوانین پیش فروش ساختمان، تنها قرارداد ثبت شده در دفترخانه اعتبار دارد.
3. آیا میتوان قرارداد پیش خرید را به شخص دیگری فروخت؟
بله. در صورت رضایت سازنده میتوان انتقال را به صورت رسمی در دفترخانه ثبت کرد.