پیش خرید ملک همیشه با امید خانهدار شدن برنامهریزی میشود، اما ناآگاهی از قوانین میتواند همین مسیر رویایی را به یک بحران مالی و حقوقی تبدیل کند. بسیاری از خریداران زمانی متوجه خطر میشوند که پروژه متوقف شده، سازنده پاسخگو نیست یا انتقال سند با مشکل روبهرو میشود. به همین دلیل، آشنایی با مراحل و قوانین مربوط به تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش، مهمترین راه جلوگیری از این دردسرها به شمار میرود.
آیا دریافت سند رسمی پیش فروش الزامی است؟
طبق قانون پیش فروش ساختمان، هر قراردادی که در این زمینه منعقد میشود باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی ثبت گردد. در این سند لازم است مالکیت فروشنده به طور مستند ذکر شود. بنابراین قانون به طور روشن تاکید دارد که طرفین باید برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شوند.
مرکز آزمون دادرز برای شروع آزمون و مشاهده کارنامه تحلیلی کلیک کنید. آزمون تکدرس، آزمون جامع، کارنامه و تحلیل عملکردبا این حال، برخی افراد این تشریفات را انجام نمیدهند و معامله به صورت عادی انجام میشود. در چنین وضعیتی خریدار باید آگاه باشد که عدم تنظیم سند رسمی میتواند موجب بروز مشکلات حقوقی گردد. همچنین اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کند، خریدار میتواند از طریق طرح شکایت در مراجع قانونی، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش فروش را مطالبه کرده و با حکم مرجع صالح، او را ملزم به انجام این کار نماید.
لازم به ذکر است که در صورت فراهم بودن مقدمات لازم مانند دریافت پایان کار و تهیه صورت مجلس تفکیکی، خریدار میتواند بدون مراجعه به دادگاه و از طریق اداره اجرای ثبت، فروشنده را ملزم به انتقال نماید.
قرارداد پیش فروش کجا ثبت میشود؟
بر اساس ماده 24 قانون پیش فروش ساختمان، مشاوران املاک پس از انجام مذاکرات مقدماتی موظف خواهند بود طرفین معامله را برای تنظیم سند رسمی مبتنی بر پیش فروش ساختمان، به دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند. در صورت عدم رعایت الزامات مربوط به نحوه بستن قرارداد پیش فروش آپارتمان، ممکن است با پیامدهایی مانند موارد زیر مواجه شوند:
دورههای ویدیویی دادرز مشاهده دورههای آموزشی دادرز آموزش ویدیویی گامبهگام با اساتید مرکز آزمون- تا یک سال تعلیق پروانه کسب برای بار اول
- تا دو سال تعلیق پروانه کسب برای بار دوم
- ابطال پروانه کسب برای بار سوم
نکته مهم: بیتوجهی به تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش و عقد قراردادهای عادی در این زمینه فاقد اعتبار بوده و در روند بررسی شکایات و محاکمه قابل توجیه نیست.
مفاد تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش
ماده 2 قانون پیشفروش ساختمان مقرر میکند که در قرارداد پیشفروش باید دست کم موارد زیر به طور صریح ذکر شود:
ابزار رایگان دادرز برای محاسبه سریع درصد آزمون وکالت کلیک کنید. درصد خود را بزنید و همین حالا نتیجه را ببینید.- اطلاعات کامل طرفین معامله، چه شخص حقیقی باشند و چه حقوقی
- مشخصات ثبتی ملک و نشانی دقیق محل قرارگیری آن
- نسخه پروانه ساختمانی صادرشده از مرجع با صلاحیت (در صورت وجود که باید به عنوان پیوست قرارداد ضمیمه شود)
- توضیح ویژگیهای معماری و فنی ساختمان محل احداث واحد (مانند موقعیت، متراژ عرصه و زیربنا، نوع کاربری، تعداد طبقات و واحدها، نوع نما، سیستمهای سرمایش و گرمایش، مصالح مصرف شده، بخشهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت ذکر شده یا معمولا بر قیمت اثر میگذارند)
- مبلغ معامله یا عوض آن در قراردادهای معوض، به همراه تعداد اقساط و شیوه پرداخت
- شماره قبوض مربوط به اقساط پرداختی بابت بها، تحویل یا انتقال نهایی
- تاریخ تحویل واحد پیش فروش شده و زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین وضعیت خسارات، ضمانتها، بیمه، احتمال تغییر قیمت یا تغییر مشخصات موضوع قرارداد
- تعهداتی که پیشفروشنده در برابر مرجع صادرکننده پروانه و دیگر مراجع قانونی دارد.
- رعایت مفاد مواد 6، 7، 8 (و تبصره آن)، 9، 11، 12، 14 و 16 قانون پیش فروش
مراحل تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش و نکات اجرایی برای سال 1405
مراحل تنظیم سند پیش فروش در دفترخانه به این ترتیب است که ابتدا طرفین بر سر انجام معامله به توافق میرسند، سپس مدارک لازم به دفترخانه مورد نظر ارائه میشود. پس از آن دفترخانه استعلامهای مورد نیاز را انجام داده و پیشنویس مربوط به تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش را مطابق مقررات تهیه میکند. در ادامه، پس از احراز هویت طرفین، سند امضا شده و در سامانه ثبت آنی ثبت میگردد.
برای خرید ملک در سال 1405 توصیه میشود تنها پروژههایی را در نظر بگیرید که دارای کد رهگیری، ثبت در سامانه ملی املاک و همچنین پروانه ساخت معتبر باشند و سابقه سازنده هم از نظر وجود شکایت و هم توقف پروژه بررسی شده باشد. بهتر است نسخه اسکن شده قرارداد و رسیدهای پرداخت در فضای ابری نگهداری شود و اسناد پرداختی با شماره قرارداد و تاریخ آن تطبیق داده شوند تا در صورت بروز اختلاف، مدارک لازم در دسترس باشد.
همچنین اگر قراردادی خارج از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، باید به عواقب آن توجه داشت. بر اساس ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان، انجام پیشفروش بدون تنظیم سند رسمی میتواند موجب مسئولیت کیفری و مالی شود. بنابراین خریدار حق دارد بر تنظیم رسمی قرارداد اصرار کند.
ریسکهای مهم پیشخرید آپارتمان که باید به آنها توجه کرد
پیش از امضای هر قرارداد، لازم است از خطرات احتمالی پیشخرید آگاه باشید:
- ناتمام ماندن پروژه: مشکلات مالی یا فنی سازنده و حتی ورشکستگی او ممکن است باعث شود پروژه نیمهتمام باقی بماند.
- تاخیر در تحویل: در بسیاری از موارد، پروژهها با فاصله زمانی قابل توجهی نسبت به موعد اعلام شده تکمیل میشوند.
- عدم تطابق با مشخصات اعلام شده: ممکن است کیفیت مصالح، نقشه ساختمان یا امکانات نهایی با آنچه در ابتدا وعده داده شده متفاوت باشد.
- کلاهبرداری و فروش یک واحد به چند خریدار: از رایجترین تخلفات، واگذاری یک واحد به چند پیشخریدار مختلف است.
- مشکلات حقوقی سازنده: زمان تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش فراموش نکنید که نداشتن مجوزهای لازم برای ساخت یا وجود مسائل مربوط به مالکیت زمین میتواند مشکلساز شود.
- دشواری در دریافت سند تفکیکی: حتی پس از پایان ساخت، ممکن است به دلایل مختلف صدور سند مالکیت رسمی با مانع روبهرو شود.
جمع بندی
نهایتا در معاملات پیشفروش، آگاهی از الزامات قانونی و تنظیم صحیح قرارداد، نقش تعیینکنندهای در جلوگیری از اختلافات و خسارتهای احتمالی دارد. توجه به الزام به تنظیم سند رسمی ملک پیش فروشی، بررسی مفاد قرارداد و شناخت ریسکهای این نوع معاملات میتواند امنیت حقوقی خریدار و فروشنده را تا حد زیادی تضمین کند.
اگر میخواهید با حقوق خود در معاملات ملکی و موضوعات مهم حقوقی بیشتر آشنا شوید، به یاد بسپارید که در آکادمی دادرز کنار شما هستیم تا مباحثی مانند اینکه مرتکبین کدام جرائم به مجازات جانشین حبس محکوم میشوند؟ را نیز به خوبی یاد بگیرید.